伤心 6 月｜大温跌入十年均线 20%

刚刚发布的6月大温地产月报有如下重点：

1. 全月住宅销售2418套，比5月少350套，较去年当月水平低19.1%%，相比同月的十年平均水平低23.6%。

2. 综合类型住宅基准价格为$1,207,100，比去年同期涨0.5%，较今年5月跌0.4%，

3.销售与活跃房源的比例综合为17.6%，其中独立屋 13.1%，公寓 20.3% 以及联排 21.1% 这三个数据都大幅下降，其中独立屋的数据需要引起注意。

4.新挂牌量和库存量继续增长，新挂牌为5723个，相比去年同期增长17%，相比上个月减少10%左右。总库存达到 14182个‼️，比去年同期增长 42%。高于 10 年平均水平 11790 个 20.3%，这个数字比上个月的 19.9% 还要夸张。

看完这篇数据报告之后我有几点看法和总结

1. 市场目前的状态是”供大于求“，这点没有可以质疑的。

2. 我给“供大于求”上了引号，意思是它是有前置条件的。一方面，Di一次 降息给买房卖房都带来完全相反的预期引导。这事实上是目前市场库存消化不良的主因之一。我 近期带着几组客人忙活半天没成果，感受很深便是卖家借着 Di一次将息和接踵而至的将息预期，抬高价格，缩小议价空间，甚至上周和印度哥的交锋中，对方非常不客气，合同上多谢一句话他都觉得是对卖家的侮辱。

3. 另一方面，我还是想强调一次降息对于市场来说是杯水车薪。高息对买方市场的影响没什么别的，就是贷款门槛和偿息压力，一次 0.25% 的将息好比给发烧的孩子洗了一把脸，抹布划过的时候舒服了一下，没几秒发现该不行的还是不行。

4. 大家千万不要盯着人口增长来判断房市走向。我在之前也提到几次有效人口的概念，现在的 4100 万也好，再过半年到 4200 万也好，数字不重要，重要的是我们有多少能买房的，特别是在大温地区。前几个月在素里中心一个新楼盘听 boss 讲解未来潜力，一嘴一个人口增长速度，一嘴一个 2030 年超过温哥华，但是素里的人口结构里面真正在支持房地产正向发展的，可能还是新增加人口以外的那部分，也就是老居民。带客人看旧房子，不少看到一栋 8个9个 卧室的房子里面住满了人，一房两铺，一房 20 人比比皆是。这些新增人口说句不好听的，对租赁市场的帮助都未必是正向的。

5. 现在在市场上买房的每一位老板，你们一定要把自己定位好角色，这个市场你们是主子，该怎么谈的怎么谈。14000个卖盘 比 2400 个买盘，只是卖家现在膝盖还不愿意跪下来，今年再有 1-2 次的降息，是会彻底将天平倾斜到买家这一边。

6. 价格合理是离场的关键。市场毕竟还有2500个不到的成交，这些能售出的房子一定在很多方面打动了买家，我想关键点还是在于合理性——价格和条件。所以说“理智”不是仅仅给与买家一方的，而是买卖双方都要。

7. 可负担性提升空间有限，能为买家带来的只有合理性。另外，7 月开始所有城市陆续出台一改多，预计在 1-2 年内对可负担性带来结构性优化（化整为小而已）。